最高法院：解除权受当事人约定或法律规定的行使期限的限制，开发商持续违约未能办理房屋所有权证书，买受人未在一年内除斥期间行使而丧失
关键词
解除权消灭 除斥期间 违约行为 合同解除 持续违约
裁判要旨
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
案例索引
【中枫建设集团有限公司、青海新千房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷案其他民事民事裁定书】
案 号：（2021）最高法民申4555号
案 由：商品房预售合同纠纷纠纷
裁判法院：最高人民法院
裁判日期：2021年09月18日
裁判意见
最高人民法院（再审）审查认为：
中枫公司与新千公司签订的《西宁市商品房预售合同》第十九条第二款约定:“因出卖人(新千公司)原因，买受人(中枫公司)未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理:1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。”由于新千公司于2016年3月30日即已向中枫公司交付案涉房屋，中枫公司一直使用至今，故原审法院关于自2016年9月26日开始中枫公司享有合同解除权的认定有事实根据。
原审法院结合前述事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定认定案涉解除权除斥期间已经经过，符合本案实际情形。
中枫公司在申请再审时所引据的前述司法解释第十九条关于“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，系解决守约买受人在并未约定解除权的情况下如何产生法定解除权的问题，该规定中“商品房买卖合同约定的……办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年”的一年期间系产生法定解除权要求违约事实必须存续的一定期间，并非解除权发生后应当及时行使否则消灭的除斥期间，故此规定并不适用本案。
中枫公司关于根本违约行为持续至今不应起算除斥期间的主张因无法律依据而不能成立。中枫公司还主张其送达解除通知因新千公司变更地址及联系方式而失败，但并未举证证明中枫公司系于前述解除权存续的除斥期间内按照合同约定的地址向新千公司送达解除通知，故其关于应由新千公司承担相应民事责任的主张因无事实根据和法律依据而不能成立。
最高人民法院裁定：
驳回中枫建设集团有限公司的再审申请。
拓展阅读
合同解除，是指合同当事人一方或者双方依照法律规定或者当事人约定，依法解除合同效力的行为。合同一旦签订，便受国家法律的保护，合同当事人应当严格遵守，不得擅自变更或者解除。合同的解除必须具备某些解除条件，当出现法定或者约定的解除情形时，才可以解除合同。
（一）约定解除权
《民法典》第五百六十二条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”
（二）法定解除权
《民法典》第五百六十三条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”
（三）解除权行使方式
当出现合同解除的情形时，合同并不必然自动解除，解除合同原则上要作出解除的动作或者行为。根据《民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”
解除权为形成权。行使解除权必须通知对方当事人，且只能书面通知。通知到达对方之后，即产生合同解除的效果，不需要对方的同意。行使解除权，也允许当事人直接起诉，发出解除通知不是提起诉讼或者仲裁的前置程序。
（四）解除权行使期限
根据《民法典》第五百六十四条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”
解除权作为形成权，受当事人约定或者法律规定的解除权行使期限的限制。逾期不行使，权利消灭。
【责任编辑：于武栋】
